Tout savoir sur le Viager

Qu'est-ce que le viager immobilier ?

Le viager immobilier est un contrat de vente de biens immobiliers qui consiste à vendre un logement à une personne (appelée débirentier) en échange du versement mensuel d’une rente la vie durant du vendeur (appelé crédirentier). Ce type de contrat présente de nombreux avantages pour les deux parties.

La vente peut se faire en viager libre ou occupé.

Dans le cas du viager libre, le débirentier dispose librement, dès la signature de la vente, du bien pour l’occuper ou le louer.

Dans le cas du viager occupé, la vente est assortie d’une réserve d’usufruit ou d’un droit d’usage au profit du vendeur. L’usufruit permet au vendeur de louer le bien et d’en percevoir les loyers s’il cesse de l’occuper. 

 

 

Quels sont les différents types de viager ?

Le viager est un contrat très encadré par la loi se signant devant un notaire. Il existe de nombreuses variantes en matière de Viager Immobilier qui permettent d’adapter le paiement et le droit d’occupation à vos besoins et selon votre âge. 

Nos experts vous aident à définir vos besoins et à trouver la meilleure solution viagère pour vous, parmi l’éventail de possibilités. 

Comment est évalué le prix d'un viager ?

Le prix est généralement constitué d’un bouquet et d’une rente. Le bouquet est la partie du prix payée comptant à la signature du contrat de vente et son montant est librement fixé par les parties.

La rente peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle et payable d’avance ou à terme échu. Son montant est estimé en fonction de plusieurs critères parmi lesquels :

– l’âge et l’espérance de vie du crédirentier,

– la valeur du bien,

– les loyers (fictifs) qu’il pourrait percevoir si le logement était loué.

Les questions les plus fréquentes

Toute personne ayant la capacité juridique, peut vendre ou acheter un logement en viager.

La rente viagère peut être constituée au profit de plusieurs personnes (par exemple, des époux ou des indivisaires). Pour une vente effectuée par une personne morale, la rente viagère est obligatoirement constituée sur la tête d’un tiers, personne physique.

Pour que la vente en viager soit valable, le décès futur du crédirentier doit être imprévisible. Ainsi, le débirentier ne doit pas avoir eu connaissance d’une maladie dont était atteint le crédirentier au moment de la signature de l’acte de vente.

Viager occupé avec droit d’usage et d’habitation

Sont à la charge du crédirentier :

  • les réparations et entretiens courants du logement sauf s’il libère totalement le bien vendu,
  • les taxes d’habitation et d’enlèvement des ordures ménagères,
  • les factures d’énergie.

Les grosses réparations sont payées par le débirentier.

Nue-propriété, Viager occupé avec usufruit

Sont à la charge du crédirentier :

  • Toutes les charges d’un viager occupé avec droit d’usage et d’habitation (voir ci-dessus)
  • La taxe foncière
  • Autres charges et travaux y-compris les grosses réparations
 

 Viager libre

Les charges (factures d’énergie, taxes, impôts…), l’entretien courant et toutes les réparations sont à la charge du débirentier.

 Vente à Terme

La répartition des charges est identique au cas du viager occupé avec droit d’usage et d’habitation.

Sauf en cas de convention contraire, les droits d’enregistrement ainsi que les dépenses réalisées au titre des frais de notaire et de la commission de l’agent immobilier sont intégralement à la charge de l’acheteur du bien immobilier.

Dans le cas d’une libération anticipée, nous prévoyons dans l’acte de vente :

  • une majoration de la rente selon un barème prévu, en général : +30% si la libération intervient entre 0 et 5 ans après la signature, + 25% entre 5 et 10 ans et +20% après 10 ans
  • le transfert de toutes les charges restantes à l’acheteur

Dans le cadre d’une vente à terme le prix convenu doit être réglé en totalité. Si le vendeur décède avant le paiement complet, les mensualités continueront d’être versées à la succession.

Un certain nombre de causes peuvent rendre nul le contrat de vente. Tout d’abord, il est nécessaire que le prix de vente soit suffisant et correspondant aux valeurs du marché. S’agissant d’une vente en viager, les particularités suivantes doivent être respectées :

  • La vente peut être annulée si le vendeur décède d’une maladie dans les 20 jours après la signature de l’acte de vente (article 1975 du Code Civil) ;
  • Les tribunaux peuvent également annuler le contrat, même si le décès a lieu plus de 20 jours après, quand il est prouvé que l’acheteur était informé de la disparition imminente du vendeur. Le viager suppose un « aléa ».
  • Le montant de la rente viagère doit être assez élevé pour que le prix total stipulé soit jugé sérieux, sinon la vente peut être annulée pour défaut de prix réel et sérieux.

Il n’y a aucune interdiction de vendre même en présence d’enfants ou d’héritiers. La vente peut d’ailleurs permettre de mieux organiser sa succession de son vivant (en utilisant par exemple le bouquet pour faire des donations).

Vous avez le droit, de vendre votre logement en viager à vos enfants ou à l’un d’entre eux. Dans ce second cas, l’accord écrit de tous les enfants est requis.

Par ailleurs, il faut être vigilant quant au versement régulier des rentes faute de quoi l’administration fiscale peut considérer cette vente comme une donation déguisée.

La rente viagère n’est imposable que sur une partie de son montant. En effet, l’imposition de la rente viagère dépend surtout de l’âge atteint par le senior lors du premier versement de cette dernière. Le montant imposable de la rente en est donc de :

– 70%, si le crédirentier a moins de 50 ans ;

– 50%, s’il a de 50 à 59 ans inclus ;

– 40%, s’il a de 60 à 69 ans inclus ;

– 30%, s’il a 70 ans ou plus.

Cas particulier : lorsque la rente est réversible, l’âge à prendre en compte en tant qu’âge d’entrée en jouissance de la rente est celui qu’avait atteint le plus âgé des deux époux au premier versement.

Enfin, les prélèvements sociaux ne sont effectués que sur la partie imposable de la rente viagère.

Il est d’usage d’ajouter une clause d’indexation de la rente viagère qui permet une révision automatique du montant de la rente suivant un indice défini dans le contrat. Dans la majorité des cas nous proposons l’indice annuelle INSEE de la consommation des ménages urbains hors tabac.

Pour un couple de crédirentiers, la rente est réversible totalement  au dernier crédirentier vivant à titre gratuit et sans droit de succession. 

Le crédirentier bénéficie d’une protection en cas de non-paiement de la rente viagère. En effet, dans le contrat de vente la clause résolutoire prévoit la récupération du bien par le crédirentier et la conservation des sommes déjà perçues. Par ailleurs l’équipe VIVA VIAGER vous accompagne pendant toute la durée de votre contrat viager, y-compris dans une telle éventualité. 

Si vous vendez votre logement en viager occupé, vous êtes responsable de la conservation du bien en bon état. Ainsi vous êtes en charge, par exemple, de :

  • La peinture,
  • L’entretien du jardin,
  • La réparation des portes et fenêtres

Néanmoins, les gros travaux sont à la charge de l’acquéreur.

L’article 1690 du Code Civil précise que l’acquéreur d’un bien en viager peut revendre le bien, mais seulement si la vente ne porte pas préjudice au crédirentier. Effectivement, le débirentier peut revendre le bien immobilier, même sans l’accord du senior, à condition que le nouvel acheteur paie la rente viagère convenue dans le contrat. En cas de non-paiement de cette rente, le premier acquéreur est redevable de la rente.

Contactez nos experts au

01 88 33 96 69