C’est au vendeur qu’il revient de choisir la ventilation entre le bouquet, la somme immédiatement perçue, et la rente versée tous les mois jusqu’à la fin de sa vie. Si l’objectif est de protéger le conjoint survivant, mieux vaut miser sur une rente importante et un bouquet moindre.
Article paru dans Le Figaro du 23 mai 2022. Par Valérie Valin-Stein
NOS CONSEILS – C’est au vendeur qu’il revient de choisir la ventilation entre la fraction du prix du bien payée en capital à la conclusion de la vente, et la rente versée tous les mois jusqu’à la fin de sa vie. Différentes formules sont possibles.
Faire de son logement une source de revenus garantie à vie: voici le principe du viager, une formule en plein renouveau. C’est au vendeur qu’il revient de choisir la ventilation entre le bouquet (la fraction du prix du bien payée en capital à la conclusion de la vente), et la rente versée tous les mois jusqu’à la fin de sa vie. Mais en amont, il va falloir déterminer la valeur du viager. On part de la valeur vénale du logement, c’est-à-dire de son prix sur le marché des transactions immobilières classiques. « À cette valeur vénale, on applique une décote d’occupation dans le cadre d’un viager occupé. Elle varie en fonction de l’âge et du sexe du ou des vendeurs. Le montant obtenu est ventilé entre rente et bouquet. Si le viager est libre, on enlève seulement le montant du bouquet de la valeur vénale et on calcule la rente viagère en fonction des mêmes critères que précédemment », explique Sophie Richard, viagériste et fondatrice du réseau d’agences Viagimmo.
« On entend parfois que le bouquet doit correspondre à 20 % ou 30 % du montant du viager. C’est faux, on peut tout imaginer, y compris l’absence de bouquet », souligne Reza Nakhaï, associé fondateur de Viva Viager. Si l’objectif est de protéger le conjoint survivant, mieux vaut miser sur une rente importante et un bouquet moindre. « D’autant que l’intégralité de la rente est réversible en totalité au conjoint survivant », ajoute Reza Nakhaï. La stratégie sera identique si le vendeur s’estime piètre gestionnaire. « Ce sera aussi le schéma retenu pour un majeur sous tutelle ou curatelle. Le mandataire judiciaire sera rassuré de savoir que la personne protégée pourra facilement assumer ses dépenses courantes », ajoute Sophie Richard. Enfin, la solution d’une rente élevée pourra aussi être choisie par les seniors qui envisagent de partir en maison de retraite. « C’est, pour eux, l’assurance de percevoir des revenus complémentaires à vie pour financer leur hébergement. En prime, cela rassure les enfants », témoigne Sophie Richard. Attention, la rente viagère est fiscalisée à l’impôt sur le revenu après un abattement de 60 % passé 60 ans (70 % au-delà de 70 ans).
A contrario, privilégier le bouquet plutôt que la rente fera l’affaire des vendeurs qui ont des dettes importantes. « Certains seniors contractent des prêts personnels pour maintenir le train de vie auquel ils étaient habitués lorsqu’ils étaient en activité », confie Sophie Richard. D’autres optent pour cette solution car ils souhaitent aider leurs proches de leur vivant ou concrétiser un projet qui leur tient à cœur. Tel ce couple de retraités vendéens dont le rêve était de s’offrir un camping-car pour faire le tour de France !
Répondre aux souhaits des vendeurs
Mais le besoin du vendeur doit être en adéquation avec celui de l’acquéreur. Les professionnels constatent que les seniors sont souvent un peu isolés socialement après le départ de leurs enfants et la disparition de certains de leurs amis. Le meilleur moyen de les protéger et de les rassurer consiste à maximiser le nombre de candidats acheteurs. Ainsi, un bouquet trop important pourra, exceptés dans les endroits recherchés par une clientèle fortunée (Paris, stations balnéaires ou de montagne) réduire le nombre d’acquéreurs potentiels. « Le bouquet doit généralement être financé comptant. En effet, le vendeur bénéficie d’une hypothèque de premier rang qui le fait passer avant les établissements prêteurs, ce qui n’est guère apprécié par ces derniers »,
explique Reza Nakhaï. Pour trouver davantage de candidats à l’achat, la solution consiste à démembrer le bien et à céder la nue-propriété, aisément finançable à crédit. « Le vendeur perçoit alors l’intégralité du prix de vente au moment de la signature et bénéficie d’un usufruit qui lui permet de mettre le bien en location s’il le souhaite. C’est une formule qui séduit les acheteurs mais aussi nos clients vendeurs », détaillent Nicolas Pettex et Vincent Illouz du département viager de Féau.
Quant aux rentes élevées, excédant 5000 euros par mois, elles peuvent aussi effrayer les acheteurs, sauf exception. Ainsi, à Paris, cette habitante de la rive gauche, a pu vendre en viager son vaste appartement proche des Invalides sans bouquet mais avec une rente mensuelle de 20.000 euros. De quoi s’offrir un – très – agréable train de vie jusqu’à la fin de ses jours.