Article paru dans Les Échos du 29 janvier 2021. Par Laurence Boccara
Monétiser son bien immobilier tout en continuant à l’habiter. Tel est l’atout phare de la vente d’un bien en viager. Avec la pandémie du Covid-19, cette formule qui encourage le maintien à domicile des seniors connaît un regain d’intérêt.
Et si l’immobilier, souvent pilier fondateur d’un patrimoine, servait à doper une pension de retraite ? On a tendance à l’oublier, mais cette solution (ancienne) existe et s’appelle le viager. Grâce à cette transaction immobilière singulière (2 % à 3 % des transactions en France), un senior s’achète une tranquillité financière et se met à l’abri des soucis d’argent. Même si un acte de vente du bien a été signé chez le notaire, le retraité ne bouleverse pas ses habitudes. Il reste à son domicile. Ce qui change, c’est qu’il perçoit une rente viagère versée par l’acheteur (débirentier).
Auparavant, il aura perçu un bouquet (une somme parfois conséquente) versée le jour la signature de l’acte. Ce n’est qu’à son décès ou à son départ que les lieux seront occupés par le nouveau propriétaire « Avec la pandémie du coronavirus, le viager connaît un regain d’intérêt . Car en restant chez soi, une personne âgée est moins exposée que si elle décide de résider dans une résidence (seniors, Ehpad) », souligne Thibault Corvaisier, directeur du fonds SCI Via Génération chez Turgot Asset Management.
Pour un retraité en manque de liquidités et propriétaire depuis longtemps d’un bien immobilier qui s’est valorisé avec le temps, cette solution permet donc de monétiser rapidement son patrimoine. D’abord, c’est l’assurance de percevoir à vie un complément de revenus réguliers pour bien vivre sa retraite et notamment doper son pouvoir d’achat (voyages, loisirs, travaux dans la maison). Au quatrième âge, ces mêmes sommes permettent de régler les dépenses liées à la dépendance et nécessaires au maintien à domicile.
Ensuite, ce scénario permet de s’alléger des nombreux de frais liés à la détention d’un bien immobilier. Le règlement de certaines charges de copropriété (gros travaux de remise aux normes) et de la taxe foncière est en principe transféré à l’acheteur.
Pour soi et ses enfants
Pendant longtemps, le viager était privilégié par des personnes sans enfants ou souhaitant les déshériter. Depuis quelques années, le profil des vendeurs s’élargit. « Nous voyons de plus en plus de personnes qui vendent avec l’accord de leurs enfants », explique Reza Nakhai, fondateur de l’agence Viva Viager. Les raisons de ce choix sont diverses. Certains préfèrent céder leur propriété afin de gagner en autonomie financière pour justement ne pas devenir une charge pour leur descendance. D’autres y voient l‘occasion de donner un coup de pouce aux jeunes générations (enfants, petits-enfants…).
S’ils conservent la rente viagère, des retraités n’hésitent pas à procéder à des donations à leurs proches en profitant des abattements en franchise de droits prévus par la loi. Il n’y a pas d’âge pour vendre en viager, mais avant 65 ans, il est difficile de trouver un acheteur intéressé. Une vente en viager peut s’envisager sur « une tête » (avec une personne occupante) ou sur « deux têtes » (un couple). « A deux, c’est un peu plus long pour trouver un acheteur, mais c’est tout à fait possible », indique Reza Nakhai.
Une décote
Contrairement à une transaction classique, un bien proposé en viager est toujours vendu avec une décote. Cette minoration du prix résulte de la valeur libre (ou valeur vénale) de l’habitation diminuée d’un abattement d’occupation (déterminé sur la base d’un barème qui prend en compte l’âge et le sexe du vendeur). Ensuite, cette valeur occupée se répartit à volonté entre un bouquet et une rente viagère, selon les besoins financiers du vendeur.
« Contrairement aux personnes physiques qui se portent acquéreurs de biens en viager, les quelques fonds immobiliers acheteurs ont tendance, eux, à effectuer des paiements uniques sous la forme d’un bouquet XXL, sans rente par la suite », signale Thibault Corvaisier. Lors de la rédaction du contrat de vente, le notaire doit protéger le vendeur en inscrivant des clauses résolutoires. Par exemple, le mode et la fréquence d’indexation de la rente doivent être précisés et la majoration chiffrée en cas de départ de la personne âgée. Et si un jour la rente n’était pas payée, une clause
doit préciser que la vente sera annulée.
Libre ou occupé
Le viager existe en version occupée ou libre. La première formule est la plus fréquente, car elle correspond à un bien qui sert de résidence principale. Le retraité dispose du droit d’usage des lieux, toutefois cette jouissance est strictement personnelle. Il lui est donc impossible de louer ladite habitation ou y installer des membres de sa famille. Plus rare, le viager libre est susceptible « de répondre au besoin d’un propriétaire ayant un bien locatif », indique Martin Rouveyre, directeur général d’Apartvie, une agence immobilière spécialisée dans le démembrement de
propriété.
La fiscalité de la rente viagère
Le bouquet d’une vente en viager n’est pas imposé. En revanche, les rentes viagères le sont, car considérées comme des revenus réguliers. Elles font l’objet d’une taxation au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Néanmoins, elles bénéficient d’un abattement en fonction de l’âge du crédirentier lors du premier versement de la rente. Il s’élève à 70 % pour une personne de 70 ans et plus (soit une imposition de 30 % de la rente) ; 60 % entre 60 et 69 ans ; 50 % entre 50 et 59 ans et 30 % pour une personne de moins de 50 ans.
