Le viager, un dispositif gagnant-gagnant

Le viager consiste à vendre un logement à une personne qui verse en échange une rente viagère au vendeur jusqu’à sort décès imprévisible. La répartition entre le vendeur et l’acheteur du paiement des charges du bien vendu diffère selon le type de viager ou les clauses du contrat de vente. Décryptage de ce qu’il faut savoir avant de se lancer.

Article paru dans Maison & Travaux. Par Alice Meige

Et si notre regard sur le viager était en train de changer ? Alors qu’en 2050, la population des plus de 60 ans aura doublé et que pour nombre de Français, se pose déjà la question de la retraite et de la baisse des revenus qui l’accompagne, le viager apparaît de plus en plus comme l’une des solutions pour répondre aux besoins financiers des seniors. Près de 5 000 transactions sont réalisées chaque année dans ce cadre, un nombre en hausse de 5 % par an. Le phénomène immobilier du viager pourrait bientôt ne plus être à la marge. Comment fonctionne ce type de vente? Pour en comprendre le principe, il faut décomposer en trois droits la propriété d’un bien immobilier : le droit de l’utiliser (l’usus), celui de le louer (le fructus) et celui d’en disposer pour le vendre ou le transmettre (l’abusus). Ces trois droits sont dans la majorité des cas réunis entre les mains d’une seule personne, mais ils peuvent aussi être répartis entre plusieurs. C’est le cas dans un viager, où le vendeur (le crédirentier) cède son logement à un acheteur (le débirentier) contre une somme au comptant (le bouquet) et – mais ce n’est pas systématique – une rente à vie. Dans le cas d’un viager occupé – le cas de figure le plus fréquent -, la personne reste dans son logement le temps qu’elle le souhaite, l’acheteur ne pouvant jouir du bien pour l’occuper, le louer ou le vendre tant que le vendeur ne l’aura pas quitté.

Pour le vendeur, une ressource financière complémentaire

La formule présente des avantages pour les deux parties, selon Reza Nakhaï, fondateur de Viva Viager. Côté vendeur, « la personne âgée ne change rien à ses habitudes, signe la vente chez le notaire et rentre chez elle. Elle peut rester à son domicile, ce qui est souvent essentiel pour elle. De plus, elle a le choix entre le versement d’une rente pour un complément mensuel de revenus, et donc un bouquet moins élevé, ou un bouquet plus élevé sans rente pour, par exemple, donner de 1 ‘argent à ses héritiers ». Des garanties sur le paiement de la rente lui permettent aussi d’être protégée. Par ailleurs, ajoute Reza Nakhaï, « si le crédirentier conserve le droit d’usage et d’habitation toute sa vie durant, il peut aussi décider de libérer le bien de son vivant, par exemple pour aller en maison de retraite ou tout simplement partir vivre au soleil. Dans ce cas, il lui suffit d’abandonner son droit et le débirentier peut alors occuper le bien ou le mettre en location. En contrepartie, la rente mensuelle augmente de 20 à 30 % ». Autre intérêt, dans le cadre d’une vente en viager occupé, le crédirentier n’a plus à supporter le paiement de la taxe foncière et celui des gros travaux ; il lui restera à acquitter sa part sur la taxe d’habitation, les frais d’assurance couvrant les risques locatifs et les petites réparations. S’agissant de la taxation de cette transaction, si le bien vendu est la résidence principale de la personne, le bouquet est exonéré d’impôt. Quant à la rente, seule une fraction sera imposable, calculée en fonction de l’âge du vendeur au moment de la cession (voir tableau).

Le viager, côté acheteur

Dans les faits, personne ne connaît le prix final qui sera payé pour le bien puisque le viager repose sur le principe d’aléa. Pour le calcul du montant du viager, qui dépend de la valeur d’occupation du bien durant toute la vie de la personne, les professionnels utilisent, en l’aménageant, le barème Daubry. Celui-ci recourt notamment aux tables de mortalité de l’Insee et tient compte de l’âge, du sexe, du fait d’être ou non en couple. La valeur vénale du bien est ensuite fixée, dans le cas du viager occupé, après déduction d’un abattement d’occupation. Par exemple, pour un logement occupé par une femme de 83 ans dont l’espérance de vie est estimée à 10 ans, avec une rente mensuelle de 2 500 euros, le calcul est le suivant: 10 x 2 500 x 12, soit un abattement de l’ordre 300 000 euros. Le prix payé pour le bien reste, dans le cas d’un viager, inférieur au prix du marché, ce qui permet de devenir propriétaire avec une mise de fonds réduite. En outre, il n’y a pas de fiscalisation du droit d’usage et d’habitation (DUH) et les frais de notaire sont réduits. Le viager, c’est, d’une part l’assurance que le bien immobilier sera entretenu par le senior qui va continuer à prendre soin de sa maison et, d’autre part, celle que la vente ne déclenchera pas de fiscalité supplémentaire, l’achat en viager ne générant aucun revenu foncier. Pour l’acquéreur, les avantages sont donc divers : se constituer un patrimoine immobilier, le diversifier, préparer sa propre retraite. Certains acheteurs multiplient d’ailleurs les signatures : « Nous avons parmi nos clients des particuliers expatriés, des professions libérales qui investissent régulièrement dans des biens en viager », confirme Reza Nakhaï. Le viager est de plus en plus envisagé comme un produit de retraite, auquel s’intéressent désormais les fonds d’investissement et les gestionnaires de contrats d’assurance vie…